產業動態:10月房價環比漲幅回落 房價環比上漲城市減少樓市分化 庫存增大發稿時間:2015-11-19 新聞來源: 【字體:

  11月18日,國家統計局發布的10月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示,房價比上月上漲的城市個數在減少,房價漲幅也在回落。加之“金九銀十”成色不足,前10月全國商品房銷售增速也出現今年來的首次回落,樓市回暖依舊不容樂觀。 

  一線城市房價同比漲幅較大,三線城市同比下降

  10月份數據顯示,與上月相比,70個大中城市中,新建商品住宅價格下降的城市有33個,比上月增加了12個;上漲的城市有27個,比上月減少了12個。環比價格變動中,最高漲幅為上海的2.1%,最低為岳陽的下降1.0%。二手住宅價格下降的城市有23個,比上月增加5個;上漲的城市有38個,持平的城市有9個,分別比上月減少1個和4個。環比價格變動中,最高漲幅為北京的1.1%,最低為遵義的下降0.9%。

  國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析,10月,大中城市住宅價格環比上漲的城市個數減少,漲幅也在回落。新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均漲幅分別比上月回落0.2個和0.3個百分點。其中,一、二線城市房價環比漲幅回落;三線城市新建商品住宅價格環比由持平轉降,二手住宅價格環比持平。

  與去年同月相比,70個大中城市中,房價上漲的城市在增加。10月份,新建商品住宅與二手住宅價格同比上漲城市個數分別為16個和24個,分別比上月增加4個和9個;價格同比下降的城市中,降幅比上月收窄的城市分別為52個和44個。

  “10月,除了一線城市上漲,南京、杭州、武漢、鄭州、廈門、寧波、石家莊、天津等多個二線城市也同比上漲。經過14個月的調整,目前25個城市的二手房市場已基本止跌,70個大中城市二手房平均交易價格基本進入上行通道。”中原地產首席分析師張大偉說。

  從一年來的房價變化看,樓市的格局并未改變,一線城市依然保持銷售的良好勢頭,而三、四線城市則去庫存“壓力山大”。以10月新建商品住宅價格為例,深圳以40.5%高居同比漲幅榜榜首,而墊底的湛江則下降了6.5%,兩者盡管都在廣東,但房價漲幅卻相差了47個百分點。

  “不同城市間房價同比漲跌差異明顯。”劉建偉分析,10月,一線城市房價同比上漲且漲幅相對較大,新房與二手房漲幅分別比上月擴大2.4個和1.1個百分點;二線城市新房同比下降1.9%,降幅比上月收窄0.9個百分點,二手房價格則由上月下降0.9%轉為持平;三線城市新房和二手房房價則是同比下降,但降幅分別比上月收窄0.7個和1.0個百分點。

  未來5年,城鎮20歲—45歲主要購房群體下降約10%

  房價同比上漲的城市增加,那么樓市未來是否會重燃高燒?恐怕很難。

  房地產商的開發積極性持續走低。自去年1月份以來,我國房地產開發投資增速已經連續21個月下滑,目前已連續8個月在個位數徘徊。單月投資增速連續3個月負增長,這在2009年以來也尚屬首次。今年1至10月,我國房屋新開工面積下降13.9%;房屋竣工面積下降4.2%;房地產開發企業土地購置面積同比下降33.8%,土地成交價款下降25.2%。作為房地產市場前端的4個典型指標同時出現負增長,這也是歷史上前所未有的。

  住房集中供給也導致去庫存壓力較大。2008年以來住房市場持續高燒導致過去幾年開發商快速擴張,并在近兩年集中推向市場。前三季全國還有逾7.9億平方米的住宅新開工,超過48億平方米的住房在施工,以及3.7億平方米的住宅竣工,即便不將在售待售住宅面積計算入內,也意味著未來幾年將有約60億平方米的住宅推向市場。如果按我國人均住房面積30平方米計算,這些待售住房還可供至少2億人居住。而實際上,截至2014年底,我國城鎮存量住房約240億平方米,戶均擁有住房已超1套。

  在供給加大的同時,需求側也出現變化。自2013年開始,我國勞動人口占比持續下降。而勞動年齡人口被認為是購房的主力軍。據預測,未來5年,城鎮20歲—45歲主要購房群體將下降約10%。盡管“十三五”規劃建議中提出全面實施一對夫婦可生育兩個孩子的政策,有利于人口結構改善和樓市長遠發展,但政策效果很難立竿見影。

  供需關系變化導致較寬松的房貸政策也未能使樓市恢復到過去10年的高速增長。“盡管央行從去年11月起,連續6次降息,按基準利率計算,百萬20年住房貸款的利息可減少22.57萬元,房地產業正迎來近十幾年來最寬松的信貸環境,卻無法扭轉房地產市場的分化格局。三、四線城市的庫存積壓非常嚴重,即使信貸刺激,也不可能全面回暖,甚至風險還在增加。”張大偉說。

  國家統計局投資司高級統計師李皎也認同房地產市場仍在繼續調整。李皎介紹,1—10月份,全國商品房銷售面積同比增長7.2%,增速比前9月回落0.3個百分點;銷售額增長14.9%,增速回落0.4個百分點。“重點城市商品房銷售是市場穩定器,非重點城市銷售低迷拉動全國銷售整體下行。”

  “盡管流動性的進一步釋放有利于樓市回暖,但整體而言,房地產行業形勢依然不容樂觀,房地產市場仍處于痛苦的去庫存階段。”張大偉說。(記者 陸婭楠)

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